ФНС: декларационная кампания 2020

В период с 1 января по 30 апреля 2020 года  налоговые органы принимают декларации по доходам за 2019 год. Получение дохода от реализации имущества, принадлежащего  на праве собственности – одна из причин, по  которой  следует продекларировать полученный доход. Если физическое лицо является индивидуальным предпринимателем, то порядок налогообложения продажи недвижимого имущества зависит от применяемой им системы налогообложения.

Продажа недвижимости индивидуальным предпринимателем, применяющим общий режим налогообложения

Доходы от реализации индивидуальным предпринимателем недвижимого имущества учитываются при определении налоговой базы по НДФЛ (пп. 5 п. 1 ст. 208, ст. ст. 209, 210 НК РФ).

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, используемых в предпринимательской деятельности, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ, Письмо Минфина России от 03.12.2019 N 03-07-14/93614).

По общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если объект приобретен налоговым нерезидентом или резидентом РФ после 1 января 2016 г. В случае получения недвижимости по наследству (по договору дарения) от члена семьи и (или) близкого родственника, в результате приватизации или передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, а также при приобретении налоговым резидентом РФ недвижимости до 01.01.2016 указанный срок составляет три года (п. п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ, ч. 8.1 ст. 9 Федерального закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ).

По общему правилу срок владения объектом недвижимого имущества для целей налогообложения определяется с даты государственной регистрации права собственности на него до даты государственной регистрации перехода права собственности на него от налогоплательщика к другому лицу, в частности, на основании договора купли-продажи (Письмо Минфина России от 05.09.2019 N 03-04-05/68722).

Налоговая ставка для предпринимателей - налоговых резидентов РФ равна 13%, для предпринимателей, не признаваемых налоговыми резидентами РФ, - 30% (п. п. 1, 3 ст. 224 НК РФ).

Дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц - при получении доходов в денежной форме (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ).

Индивидуальный предприниматель вправе учитывать расходы на амортизацию основного средства (п. 1 ст. 221, п. 2 ст. 252, п. 2 ст. 253 НК РФ).

Амортизация учитывается в составе расходов в суммах, начисленных за налоговый период (пп. 4 п. 15 Порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей, утвержденного Приказом Минфина России N 86н, МНС России N БГ-3-04/430 от 13.08.2002 (далее - Порядок)).

Доходы от реализации недвижимого имущества, признаваемого основным средством, определяются как разница между ценой реализации и их остаточной стоимостью (п. 14 Порядка).

При продаже недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, имущественный вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, не предоставляется (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Однако при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, которые ранее использовались ИП и были в собственности менее установленного срока владения, с 1 января 2019 г. можно применить имущественный налоговый вычет.

Доход, полученный налогоплательщиком в 2019 г., может быть уменьшен на сумму фактических и документально подтвержденных расходов (в том числе до 2019 г.), связанных с приобретением этого имущества, за вычетом ранее учтенных расходов при применении специальных налоговых режимов или в составе профессиональных налоговых вычетов (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, Информация ФНС России "С 1 января меняется порядок налогообложения доходов при продаже имущества, ранее используемого ИП", Письмо ФНС России от 17.01.2019 N БС-3-11/222@).

Индивидуальные предприниматели обязаны уплатить НДС при реализации недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 143, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, Письмо Минфина России от 23.05.2014 N 03-04-05/24808, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.12.2015 N Ф03-5525/2015).

Налоговая база определяется как стоимость имущества, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, и без включения в них налога (п. 1 ст. 154 НК РФ).

При реализации недвижимого имущества налогообложение производится по ставке 20% (п. 3 ст. 164 НК РФ).

Моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из следующих дат:

1) день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 16 ст. 167 НК РФ);

2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей передачи недвижимого имущества (п. 1 ст. 167 НК РФ).

При реализации имущества налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) обязан предъявить к оплате покупателю соответствующую сумму налога (п. 1 ст. 168 НК РФ).

Если же реализуемое имущество не использовалось в предпринимательской деятельности, осуществляемой физическим лицом в качестве индивидуального предпринимателя, то при его реализации НДС не исчисляется (Письмо Минфина России от 03.12.2019 N 03-07-14/93614).

Продажа недвижимости индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения

При реализации недвижимого имущества индивидуальные предприниматели на УСН не уплачивают, в частности, НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности) и НДС (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

Доходом от реализации недвижимого имущества признается выручка от его реализации (п. 1 ст. 249, ст. 346.15 НК РФ).

При этом из ст. 346.16 НК РФ следует, что амортизация на основные средства, используемые в предпринимательской деятельности, при исчислении налога по УСН не начисляется.

В целях исчисления налога по УСН датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств, учитываемые в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 346.16 НК РФ, отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм. При этом указанные расходы учитываются только по основным средствам и нематериальным активам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

При этом необходимо учесть, что если ИП осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже имущества и оно использовалось в его предпринимательской деятельности, доходы от продажи имущества учитываются в составе доходов при применении УСН. Если же ИП не осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже имущества и оно не использовалось в предпринимательской деятельности, то указанные доходы подлежат обложению НДФЛ (Письмо  Минфина России от 24.07.2019 N 03-11-11/55063).

Продажа недвижимости индивидуальным предпринимателем, применяющим систему уплаты

             единый налог на вмененный доход (ЕНВД)

Деятельность по реализации объектов недвижимости не относится к видам деятельности, в отношении которых может применяться система налогообложения в виде ЕНВД (ст. 346.26 НК РФ).

На основании изложенного индивидуальный предприниматель обязан исчислить и уплатить в бюджет НДС и НДФЛ с дохода, полученного от продажи недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.11.2017 N Ф04-4538/2017).

Если индивидуальный предприниматель наряду с применением системы налогообложения в виде ЕНВД применяет УСН, то вместо исчисления НДФЛ и НДС от реализации недвижимого имущества исчисляется налог по УСН (Письмо Минфина России от 13.07.2018 N 03-11-11/48801).

Продажа недвижимости индивидуальным предпринимателем, применяющим систему уплаты налога на  Патенте

Пунктом 2 ст. 346.43 НК РФ установлены виды предпринимательской деятельности, в отношении которых может применяться патентная система налогообложения.

Индивидуальные предприниматели на ПСН не уплачивают НДФЛ (в части доходов, полученных при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН) и НДС, за исключением, в частности, НДС, подлежащего уплате при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых не применяется ПСН (п. п. 10, 11 ст. 346.43 НК РФ). Деятельность по реализации объектов недвижимости не относится к видам деятельности, в отношении которых может применяться ПСН (ст. 346.43 НК РФ).

На основании изложенного индивидуальный предприниматель, применяющий ПСН, при реализации недвижимого имущества обязан исчислить иные налоги в зависимости от применяемой одновременно с ПСН системы налогообложения.

Продажа недвижимости индивидуальным предпринимателем, применяющим систему уплаты в виде  е

единого сельскохозяйственного налога.

Индивидуальные предприниматели, являющиеся плательщиками ЕСХН, не уплачивают НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ) (п. 3 ст. 346.1 НК РФ).

Индивидуальные предприниматели, применяющие систему налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (единый сельскохозяйственный налог), имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, при условии, что указанные лица переходят на уплату единого сельскохозяйственного налога и реализуют данное право в одном и том же календарном году, либо при условии, что за предшествующий налоговый период по единому сельскохозяйственному налогу сумма дохода, полученного от реализации товаров (работ, услуг) при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется указанная система налогообложения, без учета налога не превысила в совокупности: 100 млн руб. за 2018 г., 90 млн руб. за 2019 г., 80 млн руб. за 2020 г., 70 млн руб. за 2021 г., 60 млн руб. за 2022 г. и последующие годы (абз. 2 п. 1 ст. 145 НК РФ).

Доходом от реализации недвижимого имущества признается выручка от реализации (п. 1 ст. 249, пп. 1 п. 2 ст. 346.2, п. 1 ст. 346.5 НК РФ).

Как и при исчислении налога по УСН, амортизация на основные средства, используемые в предпринимательской деятельности, при исчислении ЕСХН не начисляется.

В целях исчисления ЕСХН датой получения доходов признается день поступления средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности иным способом (кассовый метод) (пп. 1 п. 5 ст. 346.5 НК РФ).

Таким образом, доходы индивидуального предпринимателя от реализации недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, включаются в налоговую базу при исчислении ЕСХН.

Однако, поскольку для применения ЕСХН установлены определенные требования по доле доходов от реализации сельскохозяйственной продукции в общей сумме доходов, при реализации недвижимого имущества могут возникнуть обязанности по исчислению и уплате иных налогов.

Сельскохозяйственные производители вправе перейти на ЕСХН, если доля доходов от реализации произведенной ими сельскохозяйственной продукции и (или) от оказания услуг, указанных в пп. 2 п. 2 ст. 346.2 НК РФ, составляет не менее 70% в общем доходе (по итогам предшествующего переходу года) (пп. 1 п. 5 ст. 346.2 НК РФ).

Если по итогам налогового периода налогоплательщик не соответствует указанному условию, он считается утратившим право на применение ЕСХН с начала налогового периода, в котором допущено нарушение указанного ограничения и (или) выявлено несоответствие установленным условиям.

При этом ограничения по объему дохода от реализации произведенной налогоплательщиком сельскохозяйственной продукции (от оказания услуг сельскохозяйственным товаропроизводителям, указанных в пп. 2 п. 2 ст. 346.2 НК РФ) определяются исходя из всех осуществляемых им видов деятельности. Если индивидуальный предприниматель утратил право применять ЕСХН, то он должен пересчитать налоги с начала налогового периода, в том числе НДС и НДФЛ, а также уплатить пени (п. 4 ст. 346.3 НК РФ).

В целях применения ЕСХН выручка от реализации основных средств включается в полном размере в общий объем доходов от реализации товаров (работ, услуг) при определении ограничения, предусмотренного п. 4 ст. 346.3 НК РФ. При этом в сумму доходов от реализации произведенной сельскохозяйственной продукции сумма выручки от реализации основных средств не включается (Письмо Минфина России от 07.04.2017 N 03-11-11/20889).

Однако судебная практика придерживается позиции, что несистематическая, разовая реализация имущества не может рассматриваться как самостоятельный вид деятельности и поэтому доходы от такой реализации не могут учитываться в составе доходов от реализации товаров (работ, услуг) при определении статуса сельскохозяйственного товаропроизводителя (Постановления Арбитражного суда Уральского округа от 19.11.2014 N Ф09-7705/14, от 27.03.2015 N Ф09-738/15).

Тем не менее с учетом позиции Минфина России налогоплательщику, возможно, придется в суде доказывать правомерность применения ЕСХН, если при реализации недвижимого имущества доля доходов от реализации сельскохозяйственной продукции в общем объеме доходов от реализации будет менее 70%.

Налог на профессиональный доход при продаже недвижимости индивидуальным предпринимателем

С 1 января 2019 г. начато проведение эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)" (далее - Закон N 422-ФЗ)).

Индивидуальные предприниматели вправе применять указанный специальный налоговый режим при ведении деятельности, если они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также при использовании имущества (ч. 7 ст. 2, ч. 1 ст. 4 Закона N 422-ФЗ).

Индивидуальные предприниматели, применяющие НПД, не признаются налогоплательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (ч. 9 ст. 2 Закона N 422-ФЗ).

Физические лица, применяющие НПД, освобождаются от налогообложения НДФЛ в отношении доходов, являющихся объектом налогообложения по налогу на профессиональный доход (ч. 8 ст. 2 Закона N 422-ФЗ).

Объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав). Не признаются объектом налогообложения доходы от продажи недвижимого имущества (ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 6 Закона N 422-ФЗ).

Таким образом, при продаже недвижимого имущества индивидуальный предприниматель, перешедший на уплату налога на профессиональный доход, обязан исчислить и уплатить НДФЛ в порядке, установленном гл. 23 НК РФ. При этом не вправе применять специальный налоговый режим лица, применяющие иные специальные налоговые режимы или ведущие предпринимательскую деятельность, доходы от которой облагаются НДФЛ, за исключением случаев, предусмотренных ч. 4 ст. 15 Закона N 422-ФЗ (п. 7 ч. 2 ст. 4 Закона N 422-ФЗ).

Отдел работы с налогоплательщиками

Межрайонной ИФНС России № 4 по РТ