Продажа имущества. Обязанность декларирования дохода. Вычеты при продаже.

При определенных условиях доходы от продажи недвижимого имущества могут быть освобождены от налогообложения либо уменьшены на сумму фактически произведенных расходов по приобретению данной недвижимости или на имущественный налоговый вычет.

Право на освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества

Освобождение доходов от продажи недвижимого имущества от обложения НДФЛ зависит от того, сколько лет такое имущество было в вашей собственности. Так, по общему правилу, если вы владеете объектом недвижимости не менее трех лет (в отношении имущества, приобретенного до 01.01.2016) или не менее установленного минимального срока  5 лет (в отношении имущества, приобретенного после 01.01.2016), то доходы от его продажи НДФЛ не облагаются и не декларируются (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

Срок нахождения объекта недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации вашего права собственности на него. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП) (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

При исчислении минимального срока владения продаваемым объектом учитывается и срок нахождения в собственности освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем (абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ; ч. 2 ст. 2 Закона от 27.11.2017 N 352-ФЗ).

Справка. Минимальный срок владения объектом недвижимости

Минимальный срок владения объектом недвижимости составляет три года, если право собственности на него получено одним из способов (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

1) в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;

2) в результате приватизации;

3) в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением.

Кроме того, при продаже с 01.08.2017 жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве, минимальный срок владения составляет три года, если право собственности на освобожденные жилье или долю (доли) в нем было получено с соблюдением одного из указанных выше условий (абз. 3 п. 2 ст. 217.1 НК РФ; ч. 2 ст. 2 Закона N 352-ФЗ).

В остальных случаях минимальный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет, если иное не установлено законом субъекта РФ (п. п. 4, 6 ст. 217.1 НК РФ).

Право на имущественный вычет при продаже недвижимого имущества

Если у вас нет права на применение указанного выше освобождения, вы можете по своему выбору уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества (при условии что оно не использовалось в предпринимательской деятельности) на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества. Это право возникает у вас, если вы являетесь налоговым резидентом РФ (п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 2, 4 п. 2 ст. 220, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Справка. Налоговые резиденты

По общему правилу налоговыми резидентами признаются физлица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ).

Указанный имущественный вычет предоставляется в размере 1 000 000 руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков (долей в перечисленной недвижимости) или в размере 250 000 руб. - при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража) (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вместо имущественного вычета можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению объекта недвижимости (в том числе риелторские услуги, проценты по кредиту) (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

При продаже жилья, полученного по реновации, вычесть можно расходы по приобретению как старой, так и новой квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Указанный налоговый вычет вы можете получить при подаче налоговой декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, в котором вы получили доход от продажи имущества (ст. 216, п. 7 ст. 220, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Особенности применения имущественного вычета при продаже недвижимого имущества супругами

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором не предусмотрено иное. При продаже недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, размер имущественного вычета определяется по договоренности между ними в любом соотношении (п. 1 ст. 256 ГК РФ; п. 1 ст. 33 СК РФ; пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Если недвижимое имущество находится в общей долевой собственности супругов либо принадлежащие им доли выделены в натуре, то возможны следующие варианты продажи имущества (долей) и, соответственно, получения имущественного вычета (пп. 1 п. 1, пп. 1, 3 п. 2 ст. 220 НК РФ; Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П; Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@):

1) имущество реализуется как единый объект права общей долевой собственности по одному договору купли-продажи. В таком случае имущественный вычет распределяется между супругами пропорционально их долям;

2) реализуются доли, выделенные в натуре, при этом такие доли являются самостоятельными объектами договора купли-продажи. В таком случае имущественный вычет предоставляется каждому супругу в полном размере;

3) реализуются доли в праве общей долевой собственности на квартиру по отдельным договорам купли-продажи. В таком случае имущественный вычет предоставляется каждому супругу в полном размере.

Обязанность по исчислению и уплате НДФЛ с доходов от продажи недвижимого имущества

Если доходы от продажи вами недвижимого имущества не подлежат освобождению от налогообложения, у вас возникает обязанность исчислить и уплатить НДФЛ (пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ).

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи и может быть уменьшена на величину имущественного налогового вычета или на сумму фактически понесенных расходов по приобретению проданной недвижимости (пп. 1 п. 1, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Пример. Расчет налога при уменьшении доходов на расходы

в 2016 г. В.Н. Зайцев купил квартиру за 4 500 000 руб. за счет кредита банка. В 2018 г. он продал квартиру за 5 000 000 руб. К моменту продажи В.Н. Зайцев уплатил 250 000 руб. процентов по кредиту. Налог он рассчитал с учетом произведенных расходов на покупку.

В этом случае налогооблагаемая сумма дохода составит 250 000 руб. (5 000 000 руб. - (4 500 000 руб. + 250 000 руб.)).

НДФЛ к уплате - 32 500 руб. (250 000 руб. x 13%).

Заплатить налог нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи объекта недвижимости или доли в нем (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Обратите внимание!

По общему правилу за неуплату налога в срок предусмотрен штраф. Однако, если вы не уплатили НДФЛ в срок, но правильно его исчислили и представили декларацию, штраф не налагается и взыскиваются только пени (п. п. 2 - 4 ст. 75, п. п. 1, 3 ст. 122 НК РФ; Письмо Минфина России от 18.10.2017 N 03-11-09/68364).

Особенности исчисления НДФЛ при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости

Если вы продаете объект недвижимости, приобретенный после 01.01.2016, и сумма дохода от его продажи меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на продаваемый объект, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи составит величину указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ (п. п. 5, 6 ст. 217.1 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

Пример. Расчет налога с использованием имущественного вычета

И.И. Волков продал в 2018 г. квартиру за 5 000 000 руб., которая перешла к нему по наследству в этом же году. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2018 составляет 7 500 000 руб. При расчете налога он может применить имущественный вычет.

Налогооблагаемая сумма дохода составит 4 250 000 руб. (7 500 000 руб. x 0,7 - 1 000 000 руб.).

НДФЛ к уплате - 552 500 руб. (4 250 000 руб. x 13%).

Расчет дохода от продажи квартиры в указанном случае отражается в Расчете к Приложению 1 к декларации 3-НДФЛ и вместе с ней представляется в налоговый орган (абз. 6 п. 2.1, п. 2.10, п. п. 14.1, 14.2 Порядка, утв. Приказом ФНС России от 03.10.2018 N ММВ-7-11/569@).

Обязанность по декларированию доходов от продажи недвижимости

При наличии у вас указанной выше обязанности по исчислению и уплате НДФЛ вы должны также подать налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней. Декларация заполняется по форме 3-НДФЛ по окончании года, в котором вы продали недвижимость (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Подать декларацию в налоговую инспекцию можно лично или через представителя, почтовым отправлением с описью вложения, а также в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика (п. 4 ст. 80 НК РФ).

Обратите внимание!

За нарушение срока подачи декларации предусмотрен штраф в размере 5% не уплаченной в срок суммы налога за каждый месяц просрочки сдачи декларации. Однако штраф не может быть больше 30% указанной суммы и меньше 1 000 руб. Даже если сумма исчисленного налога равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации налагается штраф в размере 1 000 руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Отдел работы с налогоплательщиками