Разъясняет Росреестр: чье согласие потребуется предпринимателю, совершающему сделки с недвижимостью

Продолжая серию статей для представителей бизнеса Управление Росреестра по Республике Татарстан разъясняет наиболее актуальные вопросы. При ведении бизнеса практически любой предприниматель сталкивается с необходимостью приобретения или аренды помещения, а зачастую и не одного для размещения бизнеса. А требуется ли при этом согласие супруга или другого лица? На вопросы предпринимателей отвечает начальник отдела регистрации недвижимости в электронном виде Ада Зайдуллина.

Давайте поговорим о покупке и продаже имущества, приобретённого в браке. В первую очередь рассмотрим приобретение. Допустим, договор заключается на одного из супругов, приобретают офисное помещение.

Все будет зависеть от того на кого оформляется помещение: на юридическое лицо или индивидуального предпринимателя. Для индивидуального предпринимателя имущество, приобретенное в браке на основании возмездной сделки, в силу закона приобретает режим совместно нажитого и находится в совместной собственности обоих супругов, вне зависимости от того, кто указан в качестве титульного собственника. Имущество же юридического лица является обособленным, и на него не будут распространяться данное положение.

А если это же помещение приобретается с помощью ипотечного кредита?

Использование кредитных средств не влияет на правовой режим совместно нажитого имущества. А вот если приобретается доля в праве общей собственности, то сделка потребует нотариального удостоверения. В этом случае согласие супругов, не участвующих в сделке, потребуется как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Есть ли какие особенности при покупке новостройки по договору долевого строительства?

Договор долевого участия подлежит государственной регистрации. В связи с этим, согласие супруга потребуется как при заключении договора, так и при отчуждении права требования. Если стороной сделки является юридическое лицо, то потребуется либо одобрение такой сделки учредителем, либо подтверждение что эта сделка не квалифицируется как крупная.

Теперь о продаже. Какие последствия возможны, если супруга не знает о том, что квартира, оформленная на мужа, продана другому лицу?

Сделка является оспоримой. С момента, когда супруга узнает о совершении такой сделки, она имеет право признать ее недействительной в судебном порядке. Все коммерческие риски при этом несут стороны договора. В наиболее уязвимой позиции находится покупатель. Он может остаться и без денег, и без недвижимости.

Знает ли регистратор о том, в браке или нет находится (или находился на момент приобретения) продавец?

Сведения о регистрации брака, а также о его расторжении не подлежат внесению в Единый государственный реестр прав. Поэтому достоверными сведениями государственный регистратор не обладает. В случаях, когда отсутствие необходимого в силу закона согласия не влечет ничтожность сделки, будет проведена государственная регистрация перехода права. С 1 января 2017 года отсутствие согласия не является основанием для приостановления и, соответственно, отказа в государственной регистрации перехода прав. Таким образом, действующее законодательство возлагает всю полноту ответственности за предоставление неполных сведений на стороны договора.

Имеются отличия при регистрации оспоримых сделок?

При совершении определенных сделок с недвижимость необходимо наличие согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа. Если такое согласие не представлено, в Единый государственный реестр недвижимости будет внесена специальная запись о том, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия. При этом орган регистрации не обязан предварительно уведомлять участников оспоримой сделки о своем намерении внести такую запись.

Как они узнают?

Информация отражается в выдаваемой Выписке, удостоверяющей проведённую регистрацию. В ней будет содержаться следующий текст: «На государственную регистрацию сделки, права, ограничения права не представлено согласие …» и указано лицо или орган согласие, которого не представлено.

Возможно ли погасить запись в Едином государственном реестре недвижимости о том, что сделка по отчуждению недвижимого имущества осуществлена без согласия третьего лица?

Действующими нормативными правовыми актами не регламентирован порядок «исключения» информации о том, что государственная регистрация прав проведена без необходимого в силу закона согласия третьего лица. Указанная запись будет отражаться во всех Выписках даже после совершения последующих сделок. Хотя прямо скажем, сомнительно, что найдутся желающие приобрести объект недвижимости, права на который возникли на основании оспоримой сделки.

Если при подаче документов не представить согласие-будет отказ?

Процедура приема документов заключается в удостоверении личности заявителя и во внесении записи о представленных документах. Проведение правовой экспертизы в полномочия специалиста приема не входит. Соответственно, документы будут приняты в комплектации, представленной заявителем.

Все-таки надо согласие?

Согласие на совершение сделки, если такое согласие необходимо в силу закона, актуально на момент осуществления государственной регистрации прав и необходимо, для защиты прав и законных интересов собственников недвижимости.

Как можно узнать предусмотрено согласие в каждом конкретном случае или нет?

Рекомендую воспользоваться сервисом «Жизненные ситуации» на портале Росреестра. Интерактивная система на безвозмездной основе с учетом введенной вами информации выдаст полный перечень документов, необходимых для совершения сделки.

Пресс-служба